왜 이런 일이 벌어졌나
반도체 벨트 배후 주거지인 경기 남부의 집값 강세가 이어지고 있다. 경기 남부 상급지의 핵심 축은 분당·광교로 꼽혀왔는데, 반도체 업황 호조 기대감과 서울 등 수도권 실수요가 맞물리면서 동탄이 이 상급지 반열에 새로 이름을 올리는 모양새다. 흥미로운 대목은 새 규제가 적용된 뒤에도 상승세가 꺾이지 않았다는 점이다.
한국부동산원에 따르면 7월 2주(13일 기준) 기준 동탄구 아파트 매매가격은 0.73% 올라, 전주(1.29%)보다는 상승폭이 둔화됐다. 수원 영통구(광교권)도 1.19%에서 0.64%로 오름세가 완만해졌다. 반면 기흥구는 오히려 0.56%에서 0.59%로 상승폭이 커졌다. 분당 역시 0.42% 올랐는데 전주보다는 둔화된 흐름이다. 눈에 띄는 건 용인 수지구다. 수지는 0.39%에서 0.44%로 오히려 상승폭을 키웠는데, 이는 반도체 벨트 열기보다는 분당 급등에 뒤이은 '키 맞추기' 성격이 강하다는 분석이 나온다. 실제로 올해 초 수지구는 11주 연속 전국 상승률 1위를 기록한 바 있는데, 당시에도 "분당 가격이 크게 오르며 수지가 키 맞추기에 들어갔다"는 진단이 나왔었다. 반도체 클러스터와 거리가 있는 평택(-0.01%)과 이천(-0.16%)은 오히려 하락세를 보여, 경기 남부 안에서도 상승 배경에 따라 온도차가 뚜렷하게 갈리고 있다.
규제는 왜 상승세를 완전히 막지 못했나
이번 상승세의 배경에는 지난달 30일 경기도가 단행한 규제가 있다. 용인 기흥구 81.64㎢, 화성 동탄구 55.52㎢, 구리시 33.34㎢ 등 총 170.5㎢가 토지거래허가구역으로 새로 지정됐고, 국토교통부도 같은 지역을 투기과열지구·조정대상지역으로 묶었다. 지정 기간은 올해 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 1년 6개월이다. 집을 가진 사람이 추가로 집을 살 때 담보대출이 막히고 실거주 의무도 부여되는 등, 투기성 수요를 정조준한 조치다.
다만 규제 시행 직전, 이른바 '막차 수요'가 몰리면서 오히려 단기 급등을 부추긴 측면이 있다. 규제 시행 직전인 7월 첫째 주(6일 기준) 동탄 아파트값은 전주(1.46%) 대비로도 1.29%가 올라 여전히 1%대의 높은 상승률을 기록했다. 규제 지역이 아파트 거래로 한정된 것도 변수다. 우리은행 부동산연구원 관계자는 동탄발 강세가 이어지면서 인근 수원 영통으로도 매수세가 유입돼 가격 상승폭이 확대되고 있고, 규제를 피한 수원 권선 등으로도 수요가 옮겨가는 조짐이 있다고 짚었다.
그래서 앞으로 어떻게 되나
동탄·기흥이 계속 강세를 이어갈지, 아니면 규제 효과가 시차를 두고 나타날지가 향후 관전 포인트다. 반도체 업황 호조와 실수요 집중이라는 상승 동력은 여전히 살아있지만, 대출 규제와 토지거래허가제가 동시에 작동하면 매수 여력 자체가 줄어들면서 일부 급매물을 중심으로 가격 조정이 나타날 가능성도 배제하기 어렵다.
다만 짚고 넘어가야 할 부분은, 이번 규제가 '풍선효과'를 완전히 막지는 못했다는 점이다. 기흥·동탄·구리가 동시에 묶이면서 매수 수요가 수원 권선구·영통구 일부와 화성 서부권, 오산, 남양주 등 인접 비규제 지역으로 흘러갈 가능성이 이미 시장에서 관측되고 있다. 즉 특정 지역의 열기를 규제로 눌러도, 반도체 산업·교통망 확충이라는 근본적인 수요 동력 자체가 사라지지 않는 한 그 열기는 인근 지역으로 옮겨갈 뿐이라는 해석이 가능하다.
개인적으로 눈여겨볼 지점은 같은 '상승'이라도 지역마다 오르는 이유가 다르다는 사실이다. 동탄·기흥·광교(영통)권은 반도체 클러스터 배후 수요와 교통망 확충 기대감이라는 실체가 있는 상승인 반면, 수지의 상승폭 확대는 실수요·산업 기반보다는 옆 동네 분당이 오르니 따라 오르는 '키 맞추기' 성격이 짙어 보인다. 실제로 수지구는 신규 공급이 거의 없는 상태에서 입지 좋은 구축 위주로 가격이 밀려 올라가는 패턴을 보여왔다. 두 유형의 상승은 지속가능성 면에서 결이 다를 수밖에 없다. 반도체·교통 호재는 실질적인 수요 기반이 뒷받침되지만, 키 맞추기 상승은 기준이 되는 지역(분당)의 상승세가 꺾이면 함께 둔화될 가능성이 크기 때문이다.
(※ 본 포스팅은 투자 권유가 아니며, 모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.)
토지거래허가구역 — 지정된 구역 내 부동산을 거래할 때 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 제도로, 허가 시 실거주 의무 등이 부과돼 투기 수요를 억제하는 효과가 있다.
투기과열지구·조정대상지역 — 집값 급등 우려가 큰 지역에 정부가 대출·세제·청약 등에서 추가 규제를 적용하기 위해 지정하는 규제지역.
풍선효과 — 특정 지역을 규제하면 그 수요가 사라지지 않고 인근 비규제 지역으로 옮겨가 그곳의 가격이 대신 오르는 현상.
📰 참고 기사:
분당·수지·영통에 동탄·기흥까지…경기 남부 '빅5' 굳어지나
토허제 직전 막차 수요 몰렸다…동탄·기흥·구리 집값 '껑충'
용인 기흥·화성 동탄·구리 아파트 거래에 '허가 문턱'…급등세 진정시킬까
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