정부가 전세보증금을 임대인 개인 계좌가 아닌 공적 기구가 직접 맡아 관리하는 '안심신탁사업'을 추진한다. 전세사기와 보증금 미반환 사고를 구조적으로 차단하겠다는 취지지만, 임대인의 참여 유인이 부족해 오히려 전세의 월세화를 앞당길 수 있다는 우려도 함께 나온다.
세입자 돈은 공적 기구가, 임대인은 매월 운용수익 받는 구조
정부가 14일 발표한 '2026년 하반기 경제성장전략'에 담긴 안심신탁사업의 핵심 구조는 이렇다. 세입자가 낸 전세보증금을 임대인 개인 계좌가 아닌, 주택도시보증공사(HUG) 내에 새로 설치될 '전월세안정화기구(가칭)'에 예치해 관리한다. 계약이 만료되면 이 공적 기구가 보증금을 세입자에게 즉시 돌려주기 때문에, 별도의 대위변제 절차 없이도 미반환 사고를 원천 차단할 수 있다는 것이다. 수탁 기관은 예치된 보증금을 국채 등 안전자산에 투자하거나 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 운용해 수익을 내고, 이 수익을 매달 임대인에게 정기적으로 지급한다. 정부는 임대인이 직접 자금을 굴리는 위험 부담 없이 안정적인 월세 형태의 수익을 얻을 수 있는 만큼, 최근 줄어든 전세 매물이 다시 늘어나는 유도 효과도 기대하고 있다.
2022년 전세사기 사태에서 출발 — 영국·미국식 제도 참고
이 제도의 뿌리는 2022년을 전후해 대거 터진 전세사기 사건으로 거슬러 올라간다. 국토연구원 박진백 부연구위원 등 연구진은 당시 "임대인이 전세금을 받아 주택 등에 재투자하는 과정에서 미반환 사태가 발생할 수 있다"며, 영국·호주처럼 임대보증금 일정 비율을 정부 지정 기관에 맡기는 방안을 제안했다. 실제로 영국은 임대차 보증금 보호제도(TDP)를 의무화해 보증금 수령 후 30일 이내 예치를 강제하고, 미국·호주는 에스크로 계좌나 정부 산하 기구가 보증금을 보관해 임대인이 파산해도 세입자를 보호한다. 정부는 지난 2월부터 등록임대사업자가 보유한 주택의 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 90%를 넘는 경우 등에 한해 이 제도를 제한적으로 시행해왔지만, 대상자가 너무 적어 실효성이 없다는 지적이 나오면서 이번에 대상을 다주택자·비거주 1주택자 등 일반 민간 임대인까지 전면 확대하기로 했다.
"보증금 묶이는데 누가 전세 놓나" — 월세 전환 가속 우려
가장 큰 걸림돌은 임대인의 참여 유인이 낮다는 점이다. 목돈인 전세보증금을 다른 곳에 재투자하거나 융통할 수 없게 되는 만큼, 자발적으로 신탁에 참여할 임대인이 많지 않을 것이라는 분석이 지배적이다. 한 부동산 전문가는 "전세보증금은 임대인이 부족한 주택구입자금을 세입자에게 사실상 무이자로 빌리는 구조인 경우가 많다"며 "선택권을 충분히 주지 않으면 사적 재산 운용권을 정부가 침해한다는 논란이 생길 수 있다"고 지적했다. 신탁기관이 국채 등 안전자산 위주로 운용할 경우 임대인에게 돌아가는 수익률이 시중 예금 수준에 그칠 가능성이 크다는 점도 매력을 떨어뜨리는 요인이다. 업계에서는 세입자를 보호하려는 정책이 되레 전세 공급을 줄이고 월세 전환(전세의 월세화)을 앞당겨, 결과적으로 서민의 주거비 부담을 키우는 역설로 이어질 수 있다고 우려한다.
관건은 '의무 비율'과 '수익률' — 자율에서 의무화로 갈까
제도의 실효성은 결국 세부 설계에 달려 있다. 의무 신탁 대상자의 범위를 얼마나 넓히는지, 전세금 중 신탁해야 하는 비율을 어느 정도로 정하는지가 핵심 변수다. 대상과 비율을 지나치게 늘리면 전세 공급 위축을 가속할 수 있고, 반대로 너무 좁히면 2월 시행 초기처럼 실효성 논란이 재현될 수 있다. 시장에서는 이번 제도가 일단 임대인의 자율 선택제로 출발하더라도, 향후 가입이 의무화될 수 있다는 전망도 나온다. 정부는 등록임대사업자에 대한 세제 혜택 조정과 함께 이 제도를 추진하고 있어, 임대인 입장에서는 세제와 신탁이라는 두 갈래의 부담이 동시에 커질 수 있다는 지적도 있다.
정리하며
안심신탁사업은 전세사기를 사후 보상이 아니라 사전 차단으로 바꾸겠다는 정책적 시도라는 점에서 의미가 있다. 다만 참고 사례로 든 영국·미국·호주는 애초에 '전세' 자체가 없는 월세 중심 시장으로, 보증금 규모도 통상 월세 1~2개월치에 그친다. 반면 한국의 전세보증금은 집값의 60~80%에 달하는 목돈이라는 점에서 제도의 성격과 리스크 자체가 근본적으로 다르다. 이런 구조적 차이 때문에, 해외처럼 소액 보증금을 안전하게 예치하는 것과 한국처럼 거액의 전세금을 임대인의 핵심 유동성 자금에서 떼어내는 것은 파급 효과가 전혀 다를 수밖에 없다. 실효성 있는 인센티브 없이는 오히려 전세 매물 감소와 월세화를 부추길 수 있다는 우려가 함께 제기되는 이유다. 빠르면 올해 하반기 시범 운영이 예상되는 만큼, 구체적인 신탁 비율과 수익률 설계가 발표되는 시점을 주목할 필요가 있다.
(※ 본 포스팅은 투자 권유가 아니며, 모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.)
대위변제 — 보증기관이 임대인 대신 세입자에게 먼저 보증금을 지급한 뒤, 나중에 임대인에게 그 금액을 청구하는 절차. 안심신탁 구조에서는 공적 기구가 처음부터 보증금을 보유하고 있어 이 절차 자체가 필요 없어짐.
전세가율 — 주택 매매가격 대비 전세보증금의 비율. 이 비율이 높을수록 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세' 위험이 커짐.
에스크로(Escrow) — 거래 당사자가 아닌 제3의 중립 기관이 자금을 임시로 보관하다가, 약정된 조건이 충족되면 지급하는 방식. 해외 임대보증금 보호제도에서 흔히 쓰이는 구조.
📰 참고 기사:
'전세금 신탁제'보다 대상 넓혀 '안심신탁사업' 재추진
"보증금 묶이는데 누가 전세 놓나" 안심신탁 도입, 전세소멸 앞당기나
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