화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 규제지역으로 묶인 지 일주일이 지난 현장에서는 "타이밍도 늦었고 범위도 너무 넓었다"는 반응이 나온다. 특히 실제로 폭등한 곳은 동탄역·기흥역 인근 일부 단지인데, 규제는 구(區) 전체에 일괄 적용되면서 상대적으로 잠잠했던 외곽 지역 주민들의 불만이 커지고 있다.
동탄역은 이미 거래 끊긴 상태에서 규제 시작
7월 10일 방문한 동탄역 인근 공인중개업소들은 규제 지정 시점이 늦었다는 반응부터 내놨다. 동탄역 인근에서는 33평 기준 18억원대 거래도 버거웠는데, 롯데캐슬 등에서 20억~22억원대 거래가 나오며 시세 기준점 자체가 올라간 뒤였다. 한 중개사는 규제 전 이미 매수 문의가 크게 줄어든 상태였는데, 뒤늦게 규제가 들어오면서 오히려 "동탄역 인근과 주변만 시끄러웠던 것인데 외곽까지 같이 묶인 셈"이라고 지적했다.
기흥역도 "동탄만큼 안 올랐는데 같이 묶였다"
용인 기흥역 일대에서도 비슷한 불만이 나온다. 기흥역 인근 센트럴푸르지오 84㎡ 호가는 11억원 안팎으로, 2021~2022년 전고점 수준을 이제 겨우 회복하는 중이었다. 한 공인중개사는 규제 전에는 실수요자 문의와 거래가 꾸준했지만 지금은 문의가 완전히 끊겼다며, 거래량 등 규제지역 지정 요건 자체는 충족했다고 보면서도 동탄처럼 가격이 폭등한 것은 아닌데 함께 묶이면서 매수자들의 움직임이 막혔다고 말했다.
"5월 초에 지정했어야" — 통계 지연이 부른 타이밍 실패
전문가들도 규제 타이밍이 늦었다는 데 대체로 동의한다. 김인만 부동산경제연구소장은 한국부동산원 주간 아파트 매매가격지수를 근거로, 동탄구 상승률이 4월 첫째 주 0.2%에서 6월 셋째 주 2.22%까지 뛰었다며, 주간 통계가 현장 상황보다 1~2주 늦게 반영된다는 점을 감안하면 5월 초 규제지역으로 지정했어야 급등을 억제할 수 있었다고 짚었다. 실제로 동탄구의 올해 누적 아파트값 상승률은 11.38%로, 전국 시군구 중 유일하게 두 자릿수를 기록한 상태에서야 규제가 시작됐다.
"규제 해제가 오히려 다음 호재" 역설적 우려도
규제 이후에도 집주인들의 호가는 쉽게 내려가지 않고 있다. 전세를 낀 매수(갭투자)가 사실상 막히면서 전월세 매물 부족 우려도 함께 커지는 상황이다. 한 중개사는 정부가 정말 집값을 잡으려 했다면 훨씬 이전에 손을 썼어야 했다며, 규제지역에서 해제되는 시점이 다시 호재로 작용할 수 있어 지금 와서 묶는 것이 오히려 역효과를 낼 수 있다고 우려했다.
정리하며
이번 3중 규제(투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역)는 동탄역·기흥역 등 실제 급등지와, 상대적으로 잠잠했던 구 외곽을 구분하지 않고 일괄 적용하면서 형평성 논란을 낳고 있다. 여기에 통계 반영 지연으로 규제 시점 자체가 늦었다는 지적까지 겹치면서, 시장에서는 자금 여력에 따라 수요가 수원 영통구·오산·평택 같은 비규제 지역이나 광교·분당·판교 같은 상급지로 갈라질 수 있다는 전망이 나온다. 규제의 정교함과 타이밍이 동시에 도마 위에 오른 셈이다.
(※ 본 포스팅은 투자 권유가 아니며, 모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.)
투기과열지구·조정대상지역 — 집값 급등 지역에 지정하는 규제로, 대출 한도 축소와 세금·청약·정비사업 관련 규제가 함께 적용됨.
토지거래허가구역 — 일정 면적 이상 주택 거래 시 지자체 허가가 필요하고, 실거주 목적이 아니면 거래가 제한되는 규제. 전세를 낀 매수(갭투자)를 사실상 차단하는 효과가 있음.
주간 아파트 매매가격지수 — 한국부동산원이 매주 발표하는 지역별 아파트 가격 변동률 통계. 실제 시장 상황보다 1~2주 늦게 반영되는 경향이 있음.
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